ここにあるブログから抽出した議論がみられる。土地購入者と不動産造成会社とのトラブルがみられる。今日の日本の土地購入には消費者が不利な環境にあることは、否めない事実である。
事例１土地購入後に地盤改良工事が必要と費用を請求された。これっておかしくないですか？
土地はUR（独法・都市再生機構？）が宅地造成して住宅建築業者に分譲し、業者が建築条件付き宅地として一般に分譲する、よくある土地です。家の間取りが決まり地盤調査をしたところ、地盤改良のため直径５０センチ、長さ７メートルの杭３０本！を打つ必要があるのでと、費用９０万円を請求され驚いています。と同時に、いくつもの疑問や疑念？が浮かんで来ました。法的にも技術的にもまったくの素人の私は、詐欺にひっかかった気分です。どう業者に対応すれば良いのでしょうか。疑問点を以下に記しました。どなたかお教え下さい。
１）URの調査結果と今回のそれは違っていて（URは３箇所、今回のは６箇所と調査箇所や深さ、数値も違いがある）、どちらが信用できるのでしょうか。当然ながらURのは問題なしとなっていますが、業者によれば「UR のは造成した１～２メートルしか調査してないが、今回はその下、１０メートルまで調査している」との説明です。より深く、はわかりますが、じゃあ１０メートルで本当に安心なの？と云う気もします。木造２階建ての家を建てる場合、土木工学上、何メートルまで調査すれば適当なのでしょうか。
1 土木工学上、何メートルというのはなく設計上必要と判断される深さまで行います。木造住宅の場合は建物が軽いですから、沈下などを起すとしても、その影響範囲がそこまで深くはならないので、 10mも調査すれば充分ですからその程度までしか普通しません。（支持層なく弱い場合は改良するんで。コンクリートなおで支持層が欲しい場合もっと深くなります）
２）住宅業者は、改良工事を行わなくても家は建てられるが、行わなければ契約の「１０年保証、耐震等級３」は出来ないと言います。今時、「１０年、耐震３」保証は普通で通常ではないでしょうか。私は通常の家を建てる「宅地」として契約したのであり、改良工事が必要との説明はありませんでした。業者もその時点では解らなかったとしても、後で必要と解ったならば、業者の費用で行うべきではないでしょうか。これまでの業者の説明では、改良工事を行わなければ「普通の家」が建たない土地をURが造成し、業者は（その説明なしで）私に宅地として売ったことになり、これは法に触れる詐欺的行為に当たらないのでしょうか。
２ 「改良工事を行わなくても家は建てられるが」、ということより改良しなくても建築基準法には合致した家（普通の家）は建てられるという意味でしょうから、詐欺的行為では無いと考えます。
又、仮にそうでなくてもURも業者も地盤強度を保証して必ず地盤改良無しでOKとは言ってないはずであり、宅地目的ですんで、30KNなどの基準が満足されないようなあまりいい加減な造成は確かに問題になりますが、地盤強度を保証しない事は即違法性があることにはなりません。個別の建築で必要な地盤強度や、必要な検討・改良などは家の設計がそれぞれであるように個別に変わりますんで。
ただし、業者が建築条件付き宅地で売ってるので、この場合、家側の設計段階で折り合いがつかず契約がされないと土地も白紙解除の特約がついていると思います。そういう意味で、お互いのリスクを無くすためにも地盤改良の発生リスクがあることは本来家側の契約前に説明はあるべきです。費用負担については建主負担が常識ではあります。これが説明無い事は地盤改良自体が発生する事が土地そのものの瑕疵と言えないので詐欺までは言いかねますが手落ちであるのは確かです。
３）今回調査を行った業者は住宅業者とは別ですが、改良工事も請け負っていると云います。まるで「審判と選手を兼ねている」ふうに思えてならず、「お手盛り」の結果ではとの疑念が湧きます。この業界はこれが普通なのでしょうか。費用をかけても別の業者に再調査してもらった方が良いでしょうか。 初めてのことばかりで判断に困っています。どなたか良い解決策をお教え下さい、お願いします。
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３ これはそういえますね。ただし、調査法で誤差が出る事は当然にありますが、既に結果がでてる限り改ざんがないならば同様な結果しかでないでしょうし、一部そういう場所があれば危険側に見ますから、上物工事業者自体は変えれないのなら他でよい結果がでてもはいそうですかときくとは思えません。特に、改良なしで建築基準法はクリアしてるようですんで。
＞URに問いあわせたところ、「取引者でない方には応対できない。
集団訴訟にでもならない限りURは第三者ですんで直接貴方に責任を追いませんからしょうがないですね。
補足
なお、この件でURに問いあわせたところ、「取引者でない方には応対できない。調査データー含め、取引業者と話し合ってくれ」との返答でした。私が持っているのは住宅業者と契約の際に貰った「宅地地耐力データ」のコピーで、そこには「調査箇所＝3箇所、評価深度＝0.5～2.5メートル、いずれも目標値30KN/㎡以上あり」となっています。それ以外の改良工事に関する説明資料（重要事項説明書？）はありませんでした。
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尚、何箇所か疑問・誤解・不明点があるようですんでこれは正した方が良いでしょう。
・２の記述、「改良工事を行わなくても家は建てられる」からそれが合法的である限り地盤は改良なしで建築基準法はが必要とする地盤条件は満足していると相手の設計は判断していると読めます。
「１０年保証、耐震等級３」がいったいどういう基準を意図しているのかが？１０年保証は何をどういう基準で１０年保証ですか？又、耐震等級３というのは業者の独自基準ですか？
ここで１０年保証は品確法、耐震等級３は品確法の性能評価等級の規準に「内容的に準じた設計施工」、と言う風に解します。「」書きしたのは耐震等級３というのが性能評価のことの場合、正規で認定を受けるにはそれようの申請を第三者機関にして設計・施工の審査を受けないと認定はされませんので、あくまでその評価基準にそった同等の内容を当社ではやってるよ、と言う意味かと思うんで。
この場合、まず品確法のいう所の１０年保証（何でも保証してくれるわけではなく、雨漏りや構造などだけ）は原則全ての新築住宅に適用されますし、それを担保する為の、瑕疵担保履行法も強制です。そこに地盤調査などもでてきますが、その基準は原則地盤調査はいりますが内容は建築基準法同等でOKです。
又、等級３は概算想定上、建築基準法最低限（等級１相当）の約１．５倍の強度の建物になりますが、これは当然正規で認定で合致が欲しい場合以外合致させるかは任意ですし下回ってても普通の住宅ではある。
ま、指摘したいのはそのことではなく、等級３の規準には地盤の審査項目は元々無いですんで（地盤の安定性は別項目）、建築基準法で必要とされる地盤強度を満足してればOKです。
ですから、「１０年保証、耐震等級３」の意味が上の通りならば、そもそもそれは（建築基準法は満足しないとなりませんが）地盤強度とは無関係の話です。
10年保証は上とは別に、保険として「地盤保証」と言われる地盤の不同沈下などに備える任意保証制度があります。こちらはやや規定内容が厳しくなるんで、これの保証の事なら内容によって入れない場合はあります。が、これは本来建主が任意で入るものです。
又、地盤について建築基準法を満足していても、当然より強固で安定性が高い方がリスクは少ないですんで、施工者が独自で何らかの保証をしてくれるならその「当社規準」は厳しいというにはありえますよ。でも、そんな追加でリスクの高い保証をしてくれる施工者あまり聞かない。又、民間の任意での保険や何らかの公的制度利用の時は当然そこの規準があって、それは基準法より厳しい事はあります。
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* 回答日時：2010/3/15 02:26:15
地盤調査結果に基づく地盤改良工事についてはこの手の話が付きものなのですが、保証前提の地盤調査自体がシステム上、この話の順番でないと出来ないので通常、結果次第で追加工事を必要とします。１０年保証の件ですが、地盤調査結果に基づき保証するので結果が悪ければ当然保証は無理です。また、結果が悪く改善工事をしたり建物の配置を変えると再度地盤調査を行って保証を受けなければなりません。この費用を事前に把握して見積もることはほぼ不可能です。ですので別途の形を取ります。もしくは予め高い目に見積もって、結果工事が不要であればその分を差し引くなどする必要があります。ですので後日の結果次第となり費用は施主負担が通常です。
地盤調査の深さについてですが、これは地盤調査を支持層が出るまで行います。仮に出ない場合は結果悪となります。ですので１０ｍあたりまで調査した時点で支持層が判断されたと言う単なる結果だと思います。逆に工学的に何ｍまで調査しなさいというのは無いと思います。あと仮に何カ所かがむっちゃ硬くて残り数カ所がちょっと柔らかいなどもアウトです。バランスも気にします。
地盤改良工事（今回はパイル工法）は専門業ですので調査業も兼ねることは無いと思いますが、兼ねてますか？兼業は聞いたこと無いですが。逆に工事出来高管理として改良屋が施工した内容の地盤調査をすることはありますが、保証を前提の事前調査となると。。。
宅地という地目と地盤改良の必要性は関係ないことですのでこれも仕方ないです。宅地は家を無難に建てることの出来る土地のことではなくてあくまでも宅地という地目ですので。問題ない土地として説明を受けられたのならば、それは問題ですが。
９０万という改良金額がべらぼうに高いとも思えないので、向こうは常識の範囲内で話をしてるように思えます。もし不安でしたら地盤調査の結果シートを取り寄せて説明を聞いて頂き、それと改良内容が合致するか、無駄がないかを相談していただいて改良工事費用を少しでもスリムにする方向で進められたらいかがでしょうか？
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* 回答日時：2010/3/14 18:55:26
UR都市機構の宅地分譲のパンフレット・募集案内資料・重要事項説明書等に「ご契約にあたっての注意事項」で下記のような記載がされていませんか？
＜建築物の基礎構造について＞
お客様におかれましては、建築請負契約を締結される前に、契約予定のハウスメーカー等の建築士に地盤調査をご依頼のうえ、建築物の基礎構造に係る工事等費用をご確認ください。なお、その建築構造に係る工事等はお客様のご負担で行って頂きます。
上記のような記載がどこかにされていれば、地盤改良等の問題は、UR都市機構側へ責任は問えないのではないでしょうか？
一般的には、UR都市機構等のような公益法人が行う宅地造成工事は、木造２階建を建築するについては、問題がない許容支持力30KNは確保するように、填圧をしながら埋戻し作業をするものと理解しています。
擁壁等を築造する場合は、地盤調査も行っていますので、問題はないはずなのですが。
実際に建物を建築される場合は、建物の配置が確定した段階で、最低５ヶ所の地盤調査を行います。
地盤調査を行う会社と、地盤改良や杭工事を行う会社が同一であると、若干でも悪いデ－タ－が出た場合は、地盤改良や杭工事をススメルものと思います。
しかし、最終的な判断は、建物や地盤の保証をする機関によるものと思います。
また、住宅業者との契約書の中には、地盤改良や杭工事については別途工事とするという内容が記載されているはずです。
結果、杭工事の費用90万円は、質問者さんがご負担されて、しっかりとした家を建てられた方が良いと思います。住宅業者へは、他の部分でサ－ビスしてくれるように掛け合ってみては如何でしょうか？
何となく、納得されないかもしれませんが。
