不動産土地購入の矛盾(地盤保証と建築基準法)ー３

地盤改良費用の負担について
　不動産会社から土地を買い、家を建てる前にジャパンホームシールドの保証を受けるため、地盤調査を行ったところ、柱状改良が必要との結果がでてしまい、８７万円の地盤改良費用がかかってしまいました。
　土地購入以前に、不動産会社から、「土地の造成工事に多額の費用をかけたので地盤改良の必要はないので、周辺の土地の坪単価よりも高いが安心して買って下さい」との説明を受けました。
　不動産会社は、開発許可をとって、田畑を宅地へ造成工事を行った本人です。
　家は、ごく普通の在来工法の木造住宅を建てる予定です。宅地として造成工事をする際には、最低限、木造の家が建てられる状態にするのが、開発業者の責務だと思うのです。　こうした場合、不動産会社から地盤改良工事費用の負担を求めることは可能でしょうか？
　調停したのですが、不動産会社は地盤改良は買い主負担すべきとの主張で全く折り合いがつかず、不調になったため、裁判所に訴訟を起こすか迷っているところです。
2008/10/22みんなの回答 ビィジェー
「土地の造成工事に多額の費用をかけたので地盤改良の必要はないので、周辺の土地の坪単価よりも高いが安心して買って下さい」
こんな話を聞いたら安心しちゃいますね、でも契約書で約束してない限り言った言わないの平行線です、後でもめない為にあるのが契約書ですのでシッカリ確認しなかったのが痛いです。
話を聞いてる限り都心ではなさそうですが木造3階建てを建てますか？2階建てなら表層改良でクリア出来そうですけどね、保証会社を替えてみたらどうですか？どこも20キロニュートンの耐力を求めてくるか分かりませんが調べる価値はあると思います。
2008/10/23 せつな
ご回答どうもありがとうございます。
在来木造２階建て住宅です。
地盤改良を行う業者は、保証会社が認定した業者でないと改良工事が保証会社に認定されないと言うのも、腑に落ちないところです。
保証会社は最初ＪＩＯの予定でしたが、ＪＨＳ（ジャパンホームシールド）の方が、検査が厳しいというのでＪＨＳにした次第です。
2008/10/23
ビィジェー
因みに僕の家は高台の木造2階建て、ＪＩＯで表層改良のみでクリアしてます。
高台なので比較出来るか分からないですが･･･。
確かにＪＨＳの方が審査が厳しいらしいですが個人的には保証してくれる会社の方がよっぽど良いです。
基準はお聞きになられました？20キロニュートンはＪＩＯの基準だったと記憶してます。
まぁ今更言っても仕方ない話なんで不動産会社を責めましょう、営業マンは言ってないと？ぶっちゃけ僕ら業社は一番嫌なのが都庁に駆け込まれる事です、県庁？これ言われたら態度軟化するはず。
2008/10/24
県庁の宅建業担当にも相談しましたが、宅建業法に違反がない限り、行政として何もできないとの回答でした。
その他、消費生活センターにも相談しましたが、専門的なことは分からないということで、お役所は全くあてになりませんでした。
2008/10/24
ビィジェー
言った言わないだとどーしょーもないのですが悔しいですね、騒ぐしかないんです、違反してない？お前が大丈夫って言ったから買ったんだぞ？って業社を責め続けるしかないです。業者としては騒がれるのが一番いやなんです、嫌がる事をしましょう。
2008/10/25
たぬ吉
一般商慣習では地盤改良は受益者負担（買主負担）で取引される場合が多いと思います。
これには決まりは無く、どのように約束（契約）するかと言う問題です。
地盤保証を受けようとすると、実際には必要以上の地盤改良を求められる事が多々見受けられます。それは、必要以上に地盤改良させることによって保証のリスクをほぼゼロに抑える為だと考えます。実際に設計士が表層改良で設計してても地盤保証を受ける場合は柱状改良になるケースは見受けられます。売主が地盤改良費用をもってくれたとしても最低限の改良費用が限度かと思います。
完成後間もない造成地で地盤改良が不要な土地はほぼゼロに近いと私は思います。
建てる家によって地盤改良の度合いにはかなりの差が出ますし。
不動産会社が地盤改良はいらないと言った発言を反古にされてるのでしたら水掛け論になりますので、契約書に従って、もしくは契約書に記載されてない事項に対しては裁判所の判断を仰ぐしか無いと思います。
2008/10/23
せつな
ご回答どうもありがとうございます。
土木事務所の開発許可をとって、宅地として造成された分譲地なのに、普通の木造住宅が建てられないのが、腑に落ちませんが、同じ分譲地でも隣の敷地は、改良が必要なかったということなので、自分の運が悪かったということなのでしょうかね。
2008/10/23
たぬ吉
同じ分譲地でも隣の敷地は、改良が必要なかったということなので
＞＞
地盤保証を受けてないので地盤改良を求められなかったとも考えられます。
2008/10/24
せつな
お隣さんは、ＨＭのＭ井ホームさんでした。
保証を自社で行っているか、どうしているか分かりませんが、地盤改良はしなかったとのことでした。
2008/10/24
たぬ吉
地盤保証を受けるかどうかで地盤改良の程度はかなりの差がありますので、ここが最大のポイントだと認識して下さい。
地盤保証を受けるかどうかは売主には全く関係の無い話です。
ただ、売主の担当者が言った言葉はかなりマズイですが。
地盤保証を受けなくとも地盤改良の必要な土地であるかどうかをまず調べる必要があると感じます。
2008/10/25
さんきち
契約書はどうなっていますか？
「地盤改良の必要はない」との記述があればよいですが。
言った言わないの話でしたら徒労に終わりそうです。
ただこのまま泣き寝入りというのも釈然としませんので、
粘り強く交渉することをお勧めします。
少なくとも折半という状態までは持ち込みたいですよね。
2008/10/23
せつな
ご回答どうもありがとうございます。
契約書や重要事項説明書に「地盤改良の必要はない」との記述はありません。口頭で説明を受けただけです。
口約束を立証するのは困難で、また、分譲地の開発業者としての責任を追求するにも法的な根拠に乏しいです。
契約書に瑕疵担保責任についての記述はありますが、地盤改良が必要な状態が、瑕疵にあたるのを立証するのも難しそうです。
2008/10/23
aiwill
土地購入以前に、不動産会社から、「土地の造成工事に多額の費用をかけたので地盤改良の必要はないので、周辺の土地の坪単価よりも高いが安心して買って下さい」との説明を受けましたは不適切ですよね。造成段階では、どのような配置で建物がたつかは未定なので、このような説明が問題だったのでしょうね。
2008/10/22
せつな
ご回答どうもありがとうございます。
説明は過大評価だし、無愛想で、対応も非常に悪い不動産会社でしたが、他に分譲地がなかなかでてこないので、仕方なくそこに決めました。
私、今年は大殺界なので、土地なんか買っちゃ行けなかったのかなぁ～って、法的な攻め手が見つからない今、自分の運命のせいにするしかやり場がありません。
2008/10/23
aiwill
ベタ基礎の場合、地耐力20キロニュートン以上としなければならない規定は建築基準法での規定で、保証機構はそれに習っているだけです。それと表層改良はおすすめしません。10年以降に沈下する恐れも有り、表層改良は施工不良の多い工事でもあるからです。地盤改良に手を抜くともっと先で後悔することになると思いますよ。