地盤改良工事について
地盤改良工事について
ＧＷ明けに夢のマイホーム着工予定の者です。
地盤調査の結果、柱状地盤改良工事が必要との判定となりました。
我が家の場合土地を造成販売した不動産業者と住宅建築メーカーは別の業者です。住宅メーカーには地盤調査に基づく保証が付いており、この地盤調査により軟弱地盤であることが判明しました。地盤改良工事を行わないと不同沈下の恐れあり、また当然保証も受けられないということになります。
この造成地は元は田んぼであり、住宅メーカーからは最悪ベタ基礎になるかもしれないとの話は聞いていましたが、今回の結果はそれを上回る状況でした。
地盤とは土地という商品の一番重要な品質。この品質に問題が有る以上、不動産業者に責任があると思います。標準の布基礎以上の基礎の構造変更、地盤の改良の費用は造成した不動産業者に負担させることが可能でしょうか？
（事前に不動産業者が地盤調査なりを行い、土地の品質を表示した上で商品を売り出すできではないでしょうか？）
業界の常識など、ご教授頂ければ幸いです。
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土地造成や土地購入にあたっての常識として、不動産業者は地盤の強度については全くうたっていないので、強度に対しての責任は購入者にあるということを念頭におく必要があります。
逆に、質問のようなことを業者に言えば恥をかくことになりますのでご注意を。
土地は、商品ではないです。ですので消費税もない（本来の理由は違いますが。。。）のです。
土地購入に際しては、造成地であればそれなりに軟弱地盤であったり、柱状改良が６Ｍ～８Ｍ必要だというのは常識的な範囲です。
また、地盤調査は住宅を建築する範囲内を建物荷重に合わせて計算するものです。不動産業者がたとえ調査したとしてもあくまで参考でしかなく、全くといっていいほど役にはたちませんし、かえって土地代金が上がるだけです。
もし、ヨウヘキなどの土留めが壊れたり、明らかな欠陥があることに起因する家屋の倒壊であれば訴訟をおこすことも可能ではないでしょうか？
造成地を買うときには建築業者に確認し、その土地の地盤の強弱を教えてもらっておくと良いでしょう。何件かその造成地に建築経験のある業者であれば大まかな改良費が分かるでしょうし、逆に言えば、造成地であるにもかかわらず、契約時に地盤改良費の見込みをたてておかなかった様な建築業者での建築はおすすめできませんね。きっと、はじめから分かっていたはずでよ、その業者さん。
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土地購入後に地盤改良工事が必要と費用を請求された…
土地購入後に地盤改良工事が必要と費用を請求された。これっておかしくないですか？土地はUR（独法・都市再生機構？）が宅地造成して住宅建築業者に分譲し、業者が建築条件付き宅地として一般に分譲する、よくある土地です。家の間取りが決まり地盤調査をしたところ、地盤改良のため直径５０センチ、長さ７メートルの杭３０本！を打つ必要があるのでと、費用９０万円を請求され驚いています。と同時に、いくつもの疑問や疑念？が浮かんで来ました。法的にも技術的にもまったくの素人の私は、詐欺にひっかかった気分です。どう業者に対応すれば良いのでしょうか。疑問点を以下に記しました。どなたかお教え下さい。 １）URの調査結果と今回のそれは違っていて（URは３箇所、今回のは６箇所と調査箇所や深さ、数値も違いがある）、どちらが信用できるのでしょうか。当然ながらURのは問題なしとなっていますが、業者によれば「URのは造成した１～２メートルしか調査してないが、今回はその下、１０メートルまで調査している」との説明です。より深く、はわかりますが、じゃあ１０メートルで本当に安心なの？と云う気もします。木造２階建ての家を建てる場合、土木工学上、何メートルまで調査すれば適当なのでしょうか。２）住宅業者は、改良工事を行わなくても家は建てられるが、行わなければ契約の「１０年保証、耐震等級３」は出来ないと言います。今時、「１０年、耐震３」保証は普通で通常ではないでしょうか。私は通常の家を建てる「宅地」として契約したのであり、改良工事が必要との説明はありませんでした。業者もその時点では解らなかったとしても、後で必要と解ったならば、業者の費用で行うべきではないでしょうか。これまでの業者の説明では、改良工事を行わなければ「普通の家」が建たない土地をURが造成し、業者は（その説明なしで）私に宅地として売ったことになり、これは法に触れる詐欺的行為に当たらないのでしょうか。３）今回調査を行った業者は住宅業者とは別ですが、改良工事も請け負っていると云います。まるで「審判と選手を兼ねている」ふうに思えてならず、「お手盛り」の結果ではとの疑念が湧きます。この業界はこれが普通なのでしょうか。費用をかけても別の業者に再調査してもらった方が良いでしょうか。 初めてのことばかりで判断に困っています。どなたか良い解決策をお教え下さい、お願いします。
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1 土木工学上、何メートルというのはなく設計上必要と判断される深さまで行います。木造住宅の場合は建物が軽いですから、沈下などを起すとしても、その影響範囲がそこまで深くはならないので、10mも調査すれば充分ですからその程度までしか普通しません。（支持層なく弱い場合は改良するんで。コンクリートなおで支持層が欲しい場合もっと深くなります）２ 「改良工事を行わなくても家は建てられるが」、ということより改良しなくても建築基準法には合致した家（普通の家）は建てられるという意味でしょうから、詐欺的行為では無いと考えます。又、仮にそうでなくてもURも業者も地盤強度を保証して必ず地盤改良無しでOKとは言ってないはずであり、宅地目的ですんで、30KNなどの基準が満足されないようなあまりいい加減な造成は確かに問題になりますが、地盤強度を保証しない事は即違法性があることにはなりません。個別の建築で必要な地盤強度や、必要な検討・改良などは家の設計がそれぞれであるように個別に変わりますんで。ただし、業者が建築条件付き宅地で売ってるので、この場合、家側の設計段階で折り合いがつかず契約がされないと土地も白紙解除の特約がついていると思います。そういう意味で、お互いのリスクを無くすためにも地盤改良の発生リスクがあることは本来家側の契約前に説明はあるべきです。費用負担については建主負担が常識ではあります。これが説明無い事は地盤改良自体が発生する事が土地そのものの瑕疵と言えないので詐欺までは言いかねますが手落ちであるのは確かです。３ これはそういえますね。ただし、調査法で誤差が出る事は当然にありますが、既に結果がでてる限り改ざんがないならば同様な結果しかでないでしょうし、一部そういう場所があれば危険側に見ますから、上物工事業者自体は変えれないのなら他でよい結果がでてもはいそうですかときくとは思えません。特に、改良なしで建築基準法はクリアしてるようですんで。＞URに問いあわせたところ、「取引者でない方には応対できない。集団訴訟にでもならない限りURは第三者ですんで直接貴方に責任を追いませんからしょうがないですね。尚、何箇所か疑問・誤解・不明点があるようですんでこれは正した方が良いでしょう。・２の記述、「改良工事を行わなくても家は建てられる」からそれが合法的である限り地盤は改良なしで建築基準法はが必要とする地盤条件は満足していると相手の設計は判断していると読めます。「１０年保証、耐震等級３」がいったいどういう基準を意図しているのかが？１０年保証は何をどういう基準で１０年保証ですか？又、耐震等級３というのは業者の独自基準ですか？ここで１０年保証は品確法、耐震等級３は品確法の性能評価等級の規準に「内容的に準じた設計施工」、と言う風に解します。「」書きしたのは耐震等級３というのが性能評価のことの場合、正規で認定を受けるにはそれようの申請を第三者機関にして設計・施工の審査を受けないと認定はされませんので、あくまでその評価基準にそった同等の内容を当社ではやってるよ、と言う意味かと思うんで。この場合、まず品確法のいう所の１０年保証（何でも保証してくれるわけではなく、雨漏りや構造などだけ）は原則全ての新築住宅に適用されますし、それを担保する為の、瑕疵担保履行法も強制です。そこに地盤調査などもでてきますが、その基準は原則地盤調査はいりますが内容は建築基準法同等でOKです。又、等級３は概算想定上、建築基準法最低限（等級１相当）の約１．５倍の強度の建物になりますが、これは当然正規で認定で合致が欲しい場合以外合致させるかは任意ですし下回ってても普通の住宅ではある。ま、指摘したいのはそのことではなく、等級３の規準には地盤の審査項目は元々無いですんで（地盤の安定性は別項目）、建築基準法で必要とされる地盤強度を満足してればOKです。ですから、「１０年保証、耐震等級３」の意味が上の通りならば、そもそもそれは（建築基準法は満足しないとなりませんが）地盤強度とは無関係の話です。10年保証は上とは別に、保険として「地盤保証」と言われる地盤の不同沈下などに備える任意保証制度があります。こちらはやや規定内容が厳しくなるんで、これの保証の事なら内容によって入れない場合はあります。が、これは本来建主が任意で入るものです。又、地盤について建築基準法を満足していても、当然より強固で安定性が高い方がリスクは少ないですんで、施工者が独自で何らかの保証をしてくれるならその「当社規準」は厳しいというにはありえますよ。でも、そんな追加でリスクの高い保証をしてくれる施工者あまり聞かない。又、民間の任意での保険や何らかの公的制度利用の時は当然そこの規準があって、それは基準法より厳しい事はあります。
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回答日時 – 2010/03/29 04:51
